2021年1月，上海市又(yòu)出台了新(xīn)的商(shāng)品房限購(gòu)政策。随之而来的，是许多(duō)买受人因“假离婚”导致不满足条件而无法过户的情况频繁发生。那么，在房屋限購(gòu)政策发生变更的情况下，买卖双方之间的房屋买卖合同又(yòu)该如何履行呢(ne)？
首先让我们先来了解一下上海市关于房屋限購(gòu)政策的历史沿革：
2013年11月8日
关于严格执行住房限購(gòu)措施有(yǒu)关问题的通知 沪房管规范市〔2013〕11号
内容摘要：非本市户籍居民(mín)家庭在本市購(gòu)买住房缴纳税收或社保年限从“能(néng)提供自購(gòu)房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整為(wèi)“能(néng)提供自購(gòu)房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。
简称：满二年个税或社保
2016年3月24日
上海市人民(mín)政府办公厅转发市住房城乡建设管理(lǐ)委等四部门关于进一步完善本市住房市场體(tǐ)系和保障體(tǐ)系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知 沪府办发〔2016〕11号
内容摘要：提高非本市户籍居民(mín)家庭購(gòu)房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自購(gòu)房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整為(wèi)自購(gòu)房之日前连续缴纳满5年及以上。企业購(gòu)买的商(shāng)品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象為(wèi)个人，按照本市限購(gòu)政策执行。
简称：满5年个税或社保
2021年1月22日
《关于促进本市房地产市场平稳发展的意见》
第三条 严格执行住房限購(gòu)政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内購(gòu)买商(shāng)品住房的，其拥有(yǒu)住房套数按照离异前总套数计算。
简称：对夫妻离异三年内購(gòu)买住房的，数量按照离异前总套数计算。
了解了房屋限購(gòu)的相关政策，那么，如果房屋买受人被限購(gòu)，双方的房屋买卖合同又(yòu)改如何履行呢(ne)？我们来看看下面几个案例：
1、买受人被限購(gòu)，合同是否有(yǒu)效？（限購(gòu)政策是否影响合同效力）
（2020）最高法民(mín)申4797号
法院观点：邬某与宁波强人置业公司签订的《購(gòu)房协议》是双方的真实意思表示，限購(gòu)政策并不影响房屋买卖协议的效力。也不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形，合法有(yǒu)效。
《購(gòu)房协议》约定“因國(guó)家限購(gòu)，暂不做房管局备案手续。待湾里區(qū)解除限購(gòu)后再办理(lǐ)房管局备案手续。”应当推定邬志(zhì)斌在購(gòu)买案涉房屋时明知可(kě)能(néng)因南昌市的限購(gòu)政策原因暂时无法办理(lǐ)登记手续，即使邬志(zhì)斌主张限購(gòu)条款為(wèi)合同格式条款成立，也系其在签订合同时没有(yǒu)尽到合理(lǐ)审查的义務(wù)，存在对该条款的忽视，未对案涉房屋的抵押状态和宁波强人置业公司的经营状况进行审查，对于案涉房屋在查封前无法办理(lǐ)过户具有(yǒu)自身原因
2、既然合法有(yǒu)效，如果买受人被限購(gòu)，导致合同无法履行应如何处理(lǐ)？
（1）是否可(kě)以以买房人不具备購(gòu)房资格為(wèi)由解除合同？
（2018）沪01民(mín)终1570号
根据《房地产买卖居间协议》约定，在签订《上海市房地产买卖合同》时被上诉人有(yǒu)添加或更改名字的权利，此系双方考虑到今后可(kě)能(néng)发生的政策变化风险而作的特别约定。虽根据双方陈述，被上诉人在签订居间协议时其初衷系為(wèi)女儿郑某購(gòu)房，但居间协议中并未明确限定購(gòu)房人只能(néng)更改為(wèi)郑某，鉴于双方签订居间协议后本市出台新(xīn)的限購(gòu)政策，导致郑某现尚不具备本市購(gòu)房资格，故被上诉人要求更改購(gòu)房人為(wèi)其他(tā)具有(yǒu)本市購(gòu)房资格的主體(tǐ)，应属合理(lǐ)，且并不违反双方居间协议的明确约定。上诉人以此主张被上诉人违约，并要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。上诉人主张居间协议中约定的“增加或更改購(gòu)买人姓名”系特指郑某，与合同的明确约定不符，本院不予采信。鉴于被上诉人在原审判决后未提起上诉，并表示其现亦认可(kě)待郑某具备購(gòu)房资格后再办理(lǐ)过户手续，且涉案房屋性质属动迁安置房，涉案房屋之不动产登记簿上明确载明涉案房屋3年内不得转让、抵押，故双方可(kě)待郑某具备購(gòu)房资格且涉案房屋具备交易条件后完成交易手续。综上，上诉人主张被上诉人违约并要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，缺乏依据。
（2018）沪01民(mín)终163号
焦点：是否具有(yǒu)单方解除权
本院认為(wèi)，房屋买卖合同中，转移所有(yǒu)权并进行过户登记系最重要的“合同目的”，该目的需要出卖人与买受人共同配合履行方能(néng)实现，而不应以当事人合同地位為(wèi)准将“合同目的”割裂开来。并且，造成上述合同履行不能(néng)的原因系由房屋买受人自身不符合購(gòu)房条件所造成，虽然其中有(yǒu)本市購(gòu)房政策变化的因素，但購(gòu)买动迁安置房本就具有(yǒu)一定的风险，房屋买受人应合理(lǐ)预期，谨慎判断，风险自负，其无权要求在合同履行过程中并无过错的房屋卖售人延長(cháng)合同履行期限。虽然买受人主张其于本案二审期间已经符合購(gòu)房条件，但合同已于2017年4月解除，故其要求继续履行的诉请，本院实难支持。
（2017）沪02民(mín)终3133号
徐双建、孙妮作為(wèi)非本市户籍居民(mín)，理(lǐ)应知晓并确保在签订房屋买卖合同时符合该政策规定。而徐双建、孙妮调取的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示，截止双方签订房屋买卖合同之日，即2016年1月5日，孙妮尚未满足累计缴纳社保满2年以上的条件。故双方当事人所签订的《上海市房地产买卖合同》客观上存在履行障碍，致使合同目的无法达成，依法应予解除。
也就是说，对于买受人被限購(gòu)，我们可(kě)以得出如下结论：
1、由于新(xīn)的限購(gòu)政策导致購(gòu)房者失去購(gòu)房资格，导致房屋买卖合同不能(néng)按照约定的时间过户，房屋买卖双方互相不负违约责任。但是，在房价上涨较多(duō)的背景下，有(yǒu)些法院会基于所谓的公平原则判决卖售人给予买受人一定的补偿。
2、購(gòu)房者没有(yǒu)購(gòu)房资格和新(xīn)的限購(gòu)政策无关，即便没有(yǒu)新(xīn)的限購(gòu)政策，購(gòu)房者也没有(yǒu)購(gòu)房资格，买受人需向卖售人承担违约责任。
