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“漏水”“反水”维权难 豪宅也闹心
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近日，上海市民(mín)陈先生爆料称，花(huā)9500万在汤臣一品买的房，主卧卫生间地面反水，布满了黄褐色的粪便和粪水，阵阵恶臭袭来，让他(tā)顿时剧烈干呕。陈先生表示，入住期间，已不止一次出现房屋“漏水”“反水”现象。3月13日下午，开发商(shāng)处的一名公关部负责人回应：经过初步调查判断，此次陈先生家中淋浴房粪水外溢的原因，可(kě)能(néng)是楼上住户在装修时，改动了排水管和污水管的接口，在淋浴房的位置安装了马桶。陈先生表示完全不认可(kě)，装修时，业主需要提前将方案报备给物(wù)业，怎么能(néng)私自改管道、装马桶？目前事情还在调查中。
类似的房屋漏水事件屡见不鲜，司法实践中都会牵涉哪些主體(tǐ)？各方责任应如何认定？损失金额又(yòu)是如何确定的？司法裁判的依据又(yòu)是什么？让我们通过“类案”做一个梳理(lǐ)吧！【参考案例：(2021)闽04民(mín)终1244号】
责任主體(tǐ)一：开发商(shāng)
原告主张：应承担赔偿责任。
理(lǐ)由：开发商(shāng)存在房屋下水管道设计不合理(lǐ)的行為(wèi)。
开发商(shāng)抗辩：不承担赔偿责任。
理(lǐ)由：提供的变更申报审批表、工程联系单、污水立管施工详图、污水立管图纸、排水立管施工规范，证明案涉房屋卫生间的排水系统已经审批。
法院意见： 采信开发商(shāng)意见，开发商(shāng)无需承担赔偿责任。
责任主體(tǐ)二：建筑商(shāng)
原告主张：应承担赔偿责任。
理(lǐ)由：建筑商(shāng)未按竣工图设计口径擅自将管径变小(xiǎo)、导致下水公共管道堵塞，是造成原告财产损害的直接原因，存在重大过错，构成侵权。
建筑商(shāng)抗辩：不承担赔偿责任。
理(lǐ)由：
1、 将排污管道地埋部分(fēn)由150DN变更為(wèi)实际110DN属于施工工艺以及设计变更，变更程序正当，变更后的管道及管径亦符合國(guó)家规范；
2、 《工程质量保修书》约定讼争房屋的给排水设施、管道等配套工程质保期為(wèi)1年，根据《建设工程质量管理(lǐ)条例(2019修正)》以及《房屋建筑工程质量保修办法》的相关规定，给排水管道在正常使用(yòng)情况下，质保期為(wèi)2年，无论是合同约定还是法定责任期间，本案侵权事实发生的时间為(wèi)2020年8月12日，已过责任期间；
3、 排水管道通水后，经多(duō)次进行通水通球试验，管道全部畅通，并未发生堵塞现象，可(kě)见，更换口径為(wèi)110DN的排水管道，亦符合验收标准，不存在任何质量问题；
4、 住户作為(wèi)管道使用(yòng)者的不当使用(yòng)是造成本案损害结果发生的直接原因。
法院意见：采信原告主张。
理(lǐ)由：
1、 案涉房产存在质量缺陷，且该质量缺陷与保修期限无关(法定或约定的质量保修期限是建立在严格按照设计图纸施工的前提下)；
2、 无证据证明竣工图上有(yǒu)将公共排污管道地埋部分(fēn)设计口径从150DN变更為(wèi)100DN并经审批。无证据证明系后期业主使用(yòng)不当造成管道堵塞的事实；
3、 建筑商(shāng)构成侵权，应当承担赔偿责任。作為(wèi)施工单位赔偿后，有(yǒu)其他(tā)责任人的(认為(wèi)反水原因系排水管道使用(yòng)业主非正常使用(yòng)排水管道造成的堵塞)，有(yǒu)权向其他(tā)责任人追偿。
责任主體(tǐ)三：物(wù)业公司
原告主张：应承担赔偿责任。
理(lǐ)由：物(wù)业公司未尽履行维护、管理(lǐ)义務(wù)，在损害发生后未积极采取清理(lǐ)、疏通措施，且对损害的发生存在过错。
物(wù)业抗辩：不承担赔偿责任。
理(lǐ)由：
1、 提供的《物(wù)业服務(wù)协议》、定期维护作业现场照片；
2、 依据《物(wù)业服務(wù)协议》约定的物(wù)业管理(lǐ)服務(wù)质量标准，物(wù)业公司对房屋共用(yòng)设施设备及其运行提供维护和管理(lǐ)服務(wù)；
3、 事后涉案房屋发生污水倒灌现象后，积极安排人员前往清理(lǐ)与维修，并采取措施，从涉案房屋卫生间排污管另接临时管道解决二楼以上住户排污问题；
4、 物(wù)业使用(yòng)人存在不合理(lǐ)使用(yòng)管道或者私自改装管道的行為(wèi)，构成《服務(wù)协议》中物(wù)业公司的免责事由。
法院意见：采信物(wù)业公司意见。
理(lǐ)由：
1、 物(wù)业公司已尽到合同约定的日常管道疏通义務(wù)；
2、 发生损害后，物(wù)业公司已经履行自己的责任，配合业主及时对损害发生的原因进行排查，以及维修、善后工作，无证据证明物(wù)业公司存在管理(lǐ)失当的重大过失行為(wèi)。
责任主體(tǐ)四：其他(tā)业主
本案中，原告未将其他(tā)业主列為(wèi)被告。
一般情况下，原告作為(wèi)个人，直接向业主取证难度较大。同时，因都是邻居，还要顾及正常的邻里关系。在可(kě)以找到其他(tā)责任人的情况下，不建议直接将业主作為(wèi)被告。
正如本案中法院认定的一样，“作為(wèi)施工单位赔偿后，有(yǒu)其他(tā)责任人的(认為(wèi)反水原因系排水管道使用(yòng)业主非正常使用(yòng)排水管道造成的堵塞)，有(yǒu)权向其他(tā)责任人追偿。”
损失金额的确认：
1、 财产损失：
经原告申请，法院委托，第三方评估公司评估，案涉房屋因污水倒灌造成的财产损失价格经评估為(wèi)50474元。
2、 租金损失：
经原告申请，法院委托，第三方评估公司评估，案涉房屋因修缮装修产生的每月租金损失价格经评估為(wèi)2335元。
同时，鉴于原告是在案涉房屋被浸泡后提起诉讼，因需司法鉴定导致其不能(néng)修缮房屋，故在一定程度上影响原告居住出租受损房屋，且在房屋受损后确未有(yǒu)人在受损房屋居住，故酌定支持案涉房屋从2020年8月12日起至2021年7月11日期间的租金损失，故租金损失确定為(wèi)25685元。
3、 鉴定费：
鉴定费12000元是原告為(wèi)证明自己因案涉房屋污水倒灌遭受经济损失而支出的必要费用(yòng)，属合理(lǐ)的费用(yòng)支出。
判决结果：
1、 确认原告因本案事故遭受的经济损失為(wèi)财产损失50474元、租金损失25685元、鉴定费12000元，合计88159元；
2、 建筑商(shāng)应于判决生效之日起七日内向原告赔偿经济损失88159元；
3、 驳回原告对物(wù)业公司的诉讼请求；
4、 驳回原告对开发商(shāng)的诉讼请求；
5、 本案受理(lǐ)费2004元，由建筑商(shāng)负担。
法律依据：
《民(mín)法典》
第二百八十五条 物(wù)业服務(wù)企业或者其他(tā)管理(lǐ)人根据业主的委托，依照本法第三编有(yǒu)关物(wù)业服務(wù)合同的规定管理(lǐ)建筑區(qū)划内的建筑物(wù)及其附属设施，接受业主的监督，并及时答(dá)复业主对物(wù)业服務(wù)情况提出的询问。
物(wù)业服務(wù)企业或者其他(tā)管理(lǐ)人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他(tā)管理(lǐ)措施，积极配合开展相关工作。
第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理(lǐ)规约，相关行為(wèi)应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物(wù)业服務(wù)企业或者其他(tā)管理(lǐ)人执行政府依法实施的应急处置措施和其他(tā)管理(lǐ)措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物(wù)或者噪声、违反规定饲养动物(wù)、违章搭建、侵占通道、拒付物(wù)业费等损害他(tā)人合法权益的行為(wèi)，有(yǒu)权依照法律、法规以及管理(lǐ)规约，请求行為(wèi)人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他(tā)行為(wèi)人拒不履行相关义務(wù)的，有(yǒu)关当事人可(kě)以向有(yǒu)关行政主管部门报告或者投诉，有(yǒu)关行政主管部门应当依法处理(lǐ)。
第二百八十七条 业主对建设单位、物(wù)业服務(wù)企业或者其他(tā)管理(lǐ)人以及其他(tā)业主侵害自己合法权益的行為(wèi)，有(yǒu)权请求其承担民(mín)事责任。
第九百四十二条 物(wù)业服務(wù)人应当按照约定和物(wù)业的使用(yòng)性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理(lǐ)物(wù)业服務(wù)區(qū)域内的业主共有(yǒu)部分(fēn)，维护物(wù)业服務(wù)區(qū)域内的基本秩序，采取合理(lǐ)措施保护业主的人身、财产安全。
对物(wù)业服務(wù)區(qū)域内违反有(yǒu)关治安、环保、消防等法律法规的行為(wèi)，物(wù)业服務(wù)人应当及时采取合理(lǐ)措施制止、向有(yǒu)关行政主管部门报告并协助处理(lǐ)。
第九百四十五条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物(wù)业服務(wù)人，遵守物(wù)业服務(wù)人提示的合理(lǐ)注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
业主转让、出租物(wù)业专有(yǒu)部分(fēn)、设立居住权或者依法改变共有(yǒu)部分(fēn)用(yòng)途的，应当及时将相关情况告知物(wù)业服務(wù)人。
第一千一百六十五条 行為(wèi)人因过错侵害他(tā)人民(mín)事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行為(wèi)人有(yǒu)过错，其不能(néng)证明自己没有(yǒu)过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百七十条 二人以上实施危及他(tā)人人身、财产安全的行為(wèi)，其中一人或者数人的行為(wèi)造成他(tā)人损害，能(néng)够确定具體(tǐ)侵权人的，由侵权人承担责任；不能(néng)确定具體(tǐ)侵权人的，行為(wèi)人承担连带责任。
第一千一百七十一条 二人以上分(fēn)别实施侵权行為(wèi)造成同一损害，每个人的侵权行為(wèi)都足以造成全部损害的，行為(wèi)人承担连带责任。
第一千一百七十二条 二人以上分(fēn)别实施侵权行為(wèi)造成同一损害，能(néng)够确定责任大小(xiǎo)的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小(xiǎo)的，平均承担责任。
《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)建筑物(wù)區(qū)分(fēn)所有(yǒu)权纠纷案件适用(yòng)法律若干问题的解释》
第十五条 业主或者其他(tā)行為(wèi)人违反法律、法规、國(guó)家相关强制性标准、管理(lǐ)规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行為(wèi)的，可(kě)以认定為(wèi)民(mín)法典第二百八十六条第二款所称的其他(tā)“损害他(tā)人合法权益的行為(wèi)”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用(yòng)電(diàn)力、燃气、消防设施，在建筑物(wù)内放置危险、放射性物(wù)品等危及建筑物(wù)安全或者妨碍建筑物(wù)正常使用(yòng)；
（二）违反规定破坏、改变建筑物(wù)外墙面的形状、颜色等损害建筑物(wù)外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他(tā)共有(yǒu)部分(fēn)。
《建筑法》
第五十八条 建筑施工企业对工程的施工质量负责。
建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。
其他(tā)参考文(wén)件：
《建设工程质量管理(lǐ)条例(2019修正)》、《房屋建筑工程质量保修办法》
《房屋买卖合同》、《物(wù)业服務(wù)合同》
